THỪA PHÁT LẠI CÓ ĐƯỢC LẬP VI BẰNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ

Thừa phát lại được thực hiện khá nhiều công việc liên quan đến tố tụng, như: Thực hiện việc tống đạt theo yêu cầu của Tòa án hoặc Cơ quan thi hành án dân sự; Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự; Trực tiếp tổ chức thi hành án các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự; Lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.

Lập vi bằng chỉ là một trong những công việc mà Thừa phát lại được thực hiện, tuy nhiên hình thức lập vi bằng lại quen thuộc và được quan tâm hơn cả đối với nhiều người nhất là đối với việc lập vi bằng liên quan đến nhà đất.

Ví dụ: bạn đi mua nhà và giao tiền cho bên bán, bạn muốn yên tâm hơn nên bạn mời thừa phát lại lập vi bằng cho việc giao tiền đó. Khi đó, thừa phát lại sẽ đến tận nơi chứng kiến việc giao tiền và ghi nhận và mô tả sự kiện, hành vi giao – nhận tiền của bạn và bên bán. Việc mô tả này rất chi tiết và cụ thể, ngoài thời gian, địa điểm thì thừa phát lại còn có thể mô tả thêm nhiều nội dung khác như thỏa thuận của hai bên, thời điểm giao, nhận ..v..v.., nói chung là trong vi bằng sẽ thể hiện tất cả những sự kiện có liên quan và có tính xác thực của việc giao – nhận tiền, thỏa thuận liên quan. Ngoài việc lập văn bản thì thừa phát lại có thể chụp ảnh, ghi âm, ghi hình sự việc diễn ra tại thời điểm đó. Ngoài ra, việc lập vi bằng còn có thể được chụp ảnh, ghi âm, ghi hình, là những hình thức làm tăng độ tin cậy và  giá trị pháp lý của văn bản này. Như vậy, Vi bằng của Thừa phát lại là một văn bản đáng tin cậy về mặt pháp lý và phù hợp để làm chứng cứ tại Tòa án.

Ngoài ra, việc lập vi bằng của Thừa phát lại có một số đặc điểm, yêu cầu sau:

– Hình thức của vi bằng là văn bản. Văn bản này phải do chính Thừa phát lại lập, họ không được ủy quyền hay nhờ người khác lập và ký tên thay mình trên vi bằng;

– Việc lập vi bằng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về hình thức và nội dung của văn bản;

– Vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Đó là kết quả của quá trình quan sát trực quan và được phản ánh một cách khách quan, trung thực trong một văn bản do Thừa phát lại lập;

– Vi bằng do Thừa phát lại lập theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật được dùng làm chứng cứ và có giá trị chứng minh;

– Vi bằng có thể được sao chép và được sử dụng làm chứng cứ lâu dài. Việc vào sổ theo dõi, lưu trữ vi bằng phải tuân thủ các quy định về bảo mật và lưu trữ.

Như vậy, Giá trị pháp lý về chứng cứ của vi bằng là điều không thể phủ nhận vì đã được quy định rõ ràng theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định cụ thể.

Vậy có nên lập vi bằng liên quan đến nhà, đất hay không?

Khi bạn mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì cách duy nhất hợp pháp để xác lập quyền sở hữu và sử dụng cũng như để sang tên được đó là phải lập Hợp đồng có công chứng.

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng có thể công chứng được, có những trường hợp nhà đất chưa có sổ đỏ, đang vướng quy hoạch treo từ rất lâu, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính..v..v.. Với những trường hợp đó thì theo quy định bạn sẽ không thể nào công chứng hợp đồng mua bán chuyển nhượng, cho thuê… cũng như không thể sang tên được dù đang hết sức cần thiết. Vì vậy nhiều người đã nghĩ đến việc lập vi bằng.ghi nhận sự việc mua bán, chuyển nhượng. Đây là vấn đề phát sinh trong thực tiễn đời sống xã hội rất nhiều trong giai đoạn hiện nay và việc lập vi bằng của Thừa phát lại đã đáp ứng đòi hỏi thực tiễn này.

Chắc hẳn bạn sẽ thắc mắc rằng liệu việc lập vi bằng như vậy có rơi vào trường hợp không được lập vi bằng vì thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật hay không?

Có thể trả lời ngay là không bởi lẽ: những giao dịch nêu trên không  thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hay nói đúng hơn là không được công chứng những giao dịch như vậy.

Việc mua bán chuyển nhượng nhà đất không đủ điều kiện đã là một điều không nên và rất rủi ro rồi. Tuy nhiên vì một lý do nào đó, bạn vẫn muốn thực hiện giao dịch như vậy thì lập vi bằng là biện pháp cuối cùng để dảm bảo giao dịch, bảo vệ quyền và lợi ích của công dân.

Vậy nếu thừa phát lại lập vi bằng thì có trái quy định của pháp luật không? có nên lập vi bằng mua bán chuyển nhượng nhà đất hay không?

Căn cứ Điều 2, 36, 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thừa phát lại không lập vi bằng trong các trường hợp sau đây:

– Trong trường hợp liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.

– Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.

– Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự 2015; trái đạo đức xã hội.

– Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

– Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

– Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.

– Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.

– Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

– Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc lập vi bằng về việc giao nhận tiền, tài sản và thỏa thuận liện quan đối với những trường hợp Nhà đất được sở hữu, sử dụng ổn định, không có tranh chấp nhưng chưa được cấp Giấy CNQSDĐ là điều hiết sức cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.

Hơn nữa: Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

          Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”.

Do đó, khi các giao dịch này có vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi giao nhận tiền, tài sản liên quan đến việc chuyển nhượng nhà đất khi hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng là căn cứ cần thiết để Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch, là cơ sở xem xét bồi thường theo quy định của pháp luật.