Khi bạn mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì cách duy nhất hợp pháp để xác lập quyền sở hữu và sử dụng cũng như để sang tên được đó là phải lập Hợp đồng có công chứng.
Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng có thể công chứng được, có những trường hợp nhà đất chưa có sổ đỏ, đang vướng quy hoạch treo từ rất lâu, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính..v..v.. Với những trường hợp đó thì theo quy định bạn sẽ không thể nào công chứng hợp đồng mua bán chuyển nhượng, cho thuê… cũng như không thể sang tên được dù đang hết sức cần thiết. Vì vậy nhiều người đã nghĩ đến việc lập vi bằng.ghi nhận sự việc mua bán, chuyển nhượng. Đây là vấn đề phát sinh trong thực tiễn đời sống xã hội rất nhiều trong giai đoạn hiện nay và việc lập vi bằng của Thừa phát lại đã đáp ứng đòi hỏi thực tiễn này.
Chắc hẳn bạn sẽ thắc mắc rằng liệu việc lập vi bằng như vậy có rơi vào trường hợp không được lập vi bằng vì thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật hay không?
Có thể trả lời ngay là không bởi lẽ: những giao dịch nêu trên không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hay nói đúng hơn là không được công chứng những giao dịch như vậy.
Việc mua bán chuyển nhượng nhà đất không đủ điều kiện đã là một điều không nên và rất rủi ro rồi. Tuy nhiên vì một lý do nào đó, bạn vẫn muốn thực hiện giao dịch như vậy thì lập vi bằng là biện pháp cuối cùng để dảm bảo giao dịch, bảo vệ quyền và lợi ích của công dân.
Vậy nếu thừa phát lại lập vi bằng thì có trái quy định của pháp luật không? có nên lập vi bằng mua bán chuyển nhượng nhà đất hay không?
Căn cứ Điều 2, 36, 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thừa phát lại không lập vi bằng trong các trường hợp sau đây:
– Trong trường hợp liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.
– Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
– Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự 2015; trái đạo đức xã hội.
– Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
– Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, việc lập vi bằng về việc giao nhận tiền, tài sản và thỏa thuận liện quan đối với những trường hợp Nhà đất được sở hữu, sử dụng ổn định, không có tranh chấp nhưng chưa được cấp Giấy CNQSDĐ là điều hiết sức cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.
Hơn nữa: Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”.
Do đó, khi các giao dịch này có vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi giao nhận tiền, tài sản liên quan đến việc chuyển nhượng nhà đất khi hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng là căn cứ cần thiết để Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch, là cơ sở xem xét bồi thường theo quy định của pháp luật.
